“是生存，还是毁灭”，对中国的房地产公司来说，这句经典台词耐人寻味。

近日，中国社会科学院发布了《2012中国房地产蓝皮书》，其中认为：2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业最艰难的一年。

“房地产行业在2011年就面临一个盈利下降的趋势，在行业总体盈利弱化的情况下，中小房地产公司受到的打击就更大。”中国社会科学院城市与环境研究所副研究员李恩平在接受《英才》记者采访时说道。

当然，在“整体宏观经济回落的影响和融资成本升高”的背景下，利润受到考验的不只是中小房地产公司。“从今年1-4月相关数据看，房地产投资的主要考量指标的增速均有比较明显放缓。商品房的成交量、价格出现了负增长。”第一太平戴维斯华北区董事总经理邹锦标在接受《英才》记者采访时称，“目前整体市场在调整期。”

既然房地产企业的日子都不好过，且没有人希望自己被“调整”下去，那么，近期房地产公司的种种举动表明，无论是选择在现有领域深耕细作，还是拓展地产开发范围，再或者干脆转向投资其他领域，房地产公司的经营者们已开始被“抉择”。

强者愈强

“像‘招保万金’这样的房地产公司可能转行就很困难。”华丽家族（600503.sh）董秘李元认为招商地产(000024.sz)、保利地产（600048.sh）、万科（000002.sz）、金地集团（600383.sh）四家传统大型房地产上市企业不太可能进行主业调整。

“现在行业是强者愈强、弱者愈弱，分化加剧的态势。大企业依然是逆势扩张，其市场占有率是在提高，大的房地产公司销售增速同比是正增长，而小型房地产公司已经开始负增长了，日子越来越难过，就会逼迫中小企业退出，大企业的市场占有率会提高。”上海易居房地产研究所副所长杨红旭告诉《英才》记者。

房地产公司为了能够在一轮周期之后瓜分腾出的市场份额，在调整期内必然会各显神通，而对于大型房地产公司来说，并购是通常的选择。“房地产企业由分散走向集中的趋势是一定的，在当前条件下不能生存的一定会被并购。”邹锦标说。

5月15日，万科宣布由其香港的子公司收购南联地产控股有限公司（01036.hk）（下简称南联地产）逾七成股份，交易金额10.79亿港元。有评论称万科此举是为其海外战略谋兵布阵、拓展融资渠道；另一方面，鉴于南联地产在商业地产开发领域的丰富经验，也有声音认为，这是以传统住宅开发为主的万科在内地市场“双限”政策下进军商业地产的前奏。

此前不久，招商地产斥资约1.99亿港元收购了同是港股上市公司的东力实业控股（00978.hk）66%的股权，意在拓展海外融资渠道。尽管交易金额不大，但也清晰反映出内地大型房地产公司当前的决策思路。

“多元化房产组合是目前很多房地产公司所认可的，例如投资商业地产、旅游地产等领域。”邹锦标认为，由于房地产政策、信贷等因素，住宅市场仍然处于相对低迷的时期。商业地产市场传达的信号比较积极。

事实上，商业地产领域的竞争已不是什么新闻。

以传统住宅起家的大连万达集团（下简称万达）于今年5月21日，斥资26亿美元收购美国第二大院线美国amc影院公司（下简称amc）。算上并购后投入的5亿美元运营资金，此次交易共计31亿美元。万达院线是亚洲第一大院线，而amc被收购前一直处于亏损状态。此笔收购在外界看来，机会与挑战并存，而影院一直是万达商业地产的重要组成部分，对其发展具有战略意义。

去年12月29日，soho中国以40亿元宣布从杭州绿城合升投资（下简称绿城合升）有限公司和上海证大五道口房地产开发有限公司（下简称证大五道口）收购上海海之门房地产管理（下简称海之门）有限公司50%的股权。

此收购还引来诉讼官司，其原因是另外50%的股权所有方复兴集团认为其对海之门股份有优先认购权。

地王的账面价值自不用说，官司背后则反映出大型房地产公司对地块争夺丝毫不会放松。在当前的房地产行业，无论是并购或是拿地，每走一步都容不得半点马虎。

寻找出路

“一个行业里总会有进进出出的。房地产市场发展到这个阶段，竞争已变得十分激烈。经营者们考虑新的发展方向，很正常。然而，在做出选择之前，行业整体似乎并没有一个明确的方向，选择是因人因企业而异的。”南京大学不动产研究中心主任高波在接受《英才》记者采访时说。
来源: 宁波海事海商律师  

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