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在银行收紧信贷、房企资金压力陡增的当下,调控思路变化为楼市释放利好
3月17日，绿地集团借壳金丰投资预案亮相，3月19日，中茵股份和天保基建的定增方案审核通过。3月25日，北京城建公告称，公司非公开发行股票的申请于24日获批。由此可以看到，冰封四年的房企再融资宣告解冻。
业界普遍认为，在银行收紧信贷、房企资金压力陡增的当下，此举对楼市而言无疑释放出明显的利好信号。中金公司分析指出，自2013年8月新湖中宝发布定增募资预案以来，有多达近40家房地产企业公告再融资计划的融资规模多达近900亿元。相信随着第一批过会国土部的企业获得证监会批复，再融资将成为A股地产估值修复的催化剂。从短期看，地产再融资推进将吸收存量资金对市场有冲击，但放眼中长期，该举措一方面预示着房地产调控的思路走向市场化，具备信号作用，另一方面也将有效降低A股地产公司融资成本，拓宽融资渠道，利于行业分化。文/图：记者王荔珏
绿地借壳成功将与万科争第一
融资渠道得以拓宽的首先效应是为绿地增添了争“第一”的底气。3月18日，停牌超过8个月的金丰投资披露预案称，公司拟通过资产置换和发行股份购买资产方式进行重组，拟注入资产为绿地集团100%股权，预估值达655亿元，这将刷新A股史上最大规模借壳纪录，令绿地总市值将直逼房企龙头万科。当日，公司股票复牌，毫无悬念地涨停，上海本地地产股也随之集体大涨。
绿地整体上市，对整个行业最直接的影响是，最终谁是老大将会公开竞争。在上市之前，绿地和万科的比较还是建立在推测之上。因为万科是上市公司，其销售数据一直很透明，而绿地未完成上市，其销售数据只是部分公开。但此番上市完成，谁才是真正行业的老大可从数据立见高下。从股本来看，绿地上市之后，股本约118亿股，而万科为110亿股。如果按照目前的股价推算，绿地市值约1230亿元，万科只有880亿元。2013年，万科完成销售1709亿元，绿地完成1625亿元，两者已经相近。但在2014年的销售目标上，绿地的野心显然更大，定下了2400亿元的销售目标，而万科则为2000亿元。绿地更透露，明年销售目标或超过3000亿元。其中海外收入今年会达到200亿元，明年会达到300亿元。这显然是在挑战行业的老大地位。
就在绿地谋求“第一”之际，郁亮在万科春季例会上则高调宣讲事业合伙人制，并称这种制度是为解决万科未来10年的问题。郁亮的解释是：“我们要掌握自己的命运；我们要形成背靠背的信任；我们要做大我们的事业；我们来分享我们的成就。”可也恰好就在此时，万科目前的第一大股东华润股份在3月19日和20日增持其总股本数0.24%，令股权比例达到15%。这也是6年来华润股份首次增持万科。对此，顿时让外界有了“华润是否有谋求万科控制权”的猜想。对此有投资者不禁提出疑问，是不是已经有资本方想要举牌或者股权收购万科华润增持是不是在表明一种态度
地产股或有估值修复机会
融资渠道得以拓宽带来的另一个利好是利于地产股的估值修复。自2010年4月份国务院出台“国十条”规定，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组，并且上市房企股权融资的要求都需经过证监会和国土部联合审核。此后四年间，房地产行业在资本市场上获得直接融资基本是处于停滞状态。尽管，上述政策主要是希望通过抑制房企融资加大房企资金链压力，迫使房企通过合理价格加快去化，但长期资金饥渴催生了影子银行的壮大，反而进一步提升了行业隐性成本。
目前，房地产长效机制的建立是地产业的重中之重，增加供应并让市场力量重回主导地位已成主调，而融资功能的恢复畅通是长效机制的必由之路。业界认为，从当前看，地产股的融资天花板已打开，资本市场机制将重归市场化，但不限于再融资。A股割裂的市场价值发现功能会有所恢复，有助于整体板块的估值修复。同时，未来大地产公司也有望通过融资、兼并做大做强，而小公司有可能面临优胜劣汰。业界认为，近期地产股的大涨，实际上就是资本在买预期。
中银国际也指出，房地产公司再融资正常化体现了管理层对房地产行业的调控思路变化，减少行政手段干预，而更多转为通过市场化方式的增加供应和分层调控来进行，注重长效机制的建设。再融资正常化有利于地产行业优化负债结构、缓解资金压力，对于优质企业进行规模扩张提升占有率十分有利，是长期的利好因素。同时，未来大地产公司也有望通过融资、兼并做大做强，而小公司有可能面临优胜劣汰。
香港内房股“春天”还未到
虽然说，在融资松绑利好之下，地产股的“见底”时机或已过去，但对于香港市场的内房股而言，似乎因二三线城市销售额的大幅下滑而导致“春天”依然尚远。3月13日，阳光100中国控股有限公司在香港联交所主板挂牌上市，以招股价4港元开盘，至港股收市，股价低见3.05港元，收报3.74港元，较招股价4港元，低6.5%；而同日上市的另一只内房新股海昌控股有限公司以全日低位收市，比招股价2.45元低达17.6%。
有分析师指出：在香港资本市场，如果不是大型房企上市，对投资者的意义都不大，而香港现在有差不多50家上市房地产公司，资本市场可供投资的选择太多。而且只要列举一下近两年上市的内房企业，其上市时股价与现在股价做个对比就会一目了然，必买必输投资者当然不会出手。
业绩发布
万科：看好未来 将搞事业合伙人制
近日，万科2013年度股东大会在深圳大梅沙总部召开，由万科董事会主席王石主持。
分红大幅提高：拿45亿现金分红
据了解，本地股东大会上，万科大幅提高分红派息力度，成为本届股东大会最受关注的议题。方案显示，万科本次将以分红派息股权登记日股份为基数，每10 股派送人民币4.1 元（含税）现金股息。这意味着万科将一口气拿出超过45亿元现金用于分红。相比2012年，此次万科分红比例由15.79%大幅提高至29.87%，上升程度接近一倍，每股股息同比增长127.8%。
同时，万科大股东和高层持续增持万科股票，彰显万科管理层和大股东对公司发展的信心。深交所网站信息显示，2014年3月10日，万科总裁郁亮从二级市场购入100万股万科A，按照当日收市价估算，郁亮2013年所领取的税后报酬在扣除捐赠额后基本已全部买成万科股票。继高管增持后，大股东也以行动表达了对万科的支持。
对于有股东提出的万科如何应对行业的不确定性。万科董事会主席王石态度明确：“对未来，万科是谨慎乐观。”他同时表示，万科要完成从住宅开发商向城市配套服务商的转型。另外，针对有投资者问到的万科是否已经触及增长天花板，王石表示并不认同，“对比美国和日本，前五大开发商的市场占有率都超过4%，万科目前的市场份额只有2.1%。全国700多个城市，万科只进了其中60个。在可预见的未来，还不存在天花板的问题。”
推出事业合伙人制：员工可参与项目投资
作为向小米等公司取经的成果之一，近期，万科拟推出事业合伙人制度的消息已经引发投资者广泛关注。同日发布的董事会决议公告证实了这一点。根据公告，万科目前已在着手准备建立项目跟投制度，即对于今后所有新项目，除旧改及部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与投资。员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%。
恒大：去年净赚137亿 创历史新高
本周一，恒大地产在香港公布2013年年报，该公司2013年总资产大增45.7%至3481.5亿元人民币左右，规模稳居香港内房企第一；营业收入同比增43.5%至936.7亿元，香港内房企第一；净利润137.1亿元，创历史新高，同比增49.3%增幅全国第一。
据了解，恒大地产在2013年成功突破1000亿元销售额，创下历史销售纪录。营业收入、在建面积、竣工面积、项目布局、现金余额、品牌价值等八项核心指标继续居全国第一。根据该公司年报显示，2013年恒大新增项目66个，新增建面2684.9万平方米。截至2013年12月31日，恒大已成功布局全国147个城市，同比增20.5%，项目291个，同比增长27.1%，目前其项目已覆盖了除台湾以外的国内全部省份。
值得注意的是，恒大自2013年开始快速实施在京沪广深的战略布局。恒大集团董事局主席许家印表示，在2013年制定了“112计划”，其中“一个优化”即“优化住宅地产项目区位布局”，2013年成功实现了在京沪广深的项目布局，新增一二线城市项目34个。年报显示，恒大土储平均成本仅949元左右/m2。恒大自购地以来累计已付土地款1370亿元，资金实力稳健。
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来源: 宁波海事海商律师 Tags: 融资