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近期，新世界、方兴、易居、瑞安等多家上市房企纷纷启动分拆上市计划。这是继去年房企分拆上市热潮之后，今年再度升温。深圳商报记者昨日采访了解到，这是房企拓展融资渠道的重要举措，多采取分拆商业地产业务，在海外上市。预计今年将有更多的上市房企采用这种方法在资本市场上寻求新机会。
分拆上市再度升温
新世界中国及其母公司新世界发展3月14日联合宣布，新世界中国这一地产平台拟实行私有化，从而达到退市的目的。新世界发展此举被不少业内人士视为“曲线分拆”，即通过私有化新世界中国，新世界发展可以达到整合资产目的，继而为下一步分拆作准备。去年未能如愿分拆酒店业务独立上市， 新世界发展决心下更大一盘棋。
如果说这次新世界中国分拆上市还是“遮遮掩掩”，方兴地产、易居中国和瑞安房地产则是“直接告白”。
3月10日，在港上市的方兴地产公告称欲分拆酒店业务上市，而在美上市的易居中国同时宣布拟分拆旗下房产电商乐居控股上市。瑞安房地产旗下中国新天地去年10月引入国际商业地产巨擘brookfield作为策略股东，中国新天地将被注入的商业资产约280亿元，中国新天地董事长罗康瑞1月中旬表示，希望藉此提升商业项目管理，并期望可于适当时候分拆上市，初步计划为2015年。
分拆上市的房企不乏“先行者”。1月15日，雅戈尔因筹划重大事项停牌，引发市场猜想或是重启风传了多年的“地产业务分拆上市”；花样年拟分拆旗下彩生活集团在香港上市，去年8月向港交所递交申请；合和、世茂、万通、太古等地产企业均有分拆上市计划，而招商、金地为此不惜赴港重金买壳。
能实现分拆上市者寥寥
记者了解到，上市房企分拆旗下业务上市，大多选择商业地产，如新世界、方兴、瑞安、招商、金地等等。
尽管房企的愿景美好，但是能实现分拆上市的寥寥无几。
招商地产成功收购东力实业，并改名为招商局置业。但是，更名后的招商局置业并没有像业界之前预计的成为旗下商业地产的重要载体。 金地集团也曾在2011年7月拟通过收购华人置业旗下至祥置业，从而实现其商业地产在香港借壳上市融资的筹划，但却意外夭折。新世界发展分拆上市也在去年年底“告败”，进而在今年3月份祭出“186亿港元私有化”这步大棋，实现“曲线分拆”。
有分析称，内地房企到香港借壳上市相当复杂，中间关于并购的部分有一些条件限制，除了收购金额之外，还要考虑收购完之后怎么装东西、法律架构等，包括利润水平、主营业务的相关性规则也是并购需考虑的重要因素。
意在拓展融资渠道
除了招商之外，目前包括华侨城、 保利 、世茂、天伦置业等在内的多家开发商，在资本市场上都建立起内地和香港的双融资平台模式。
上海亿翰投资咨询有限公司房地产研究中心副主任张化东认为，房企在转型过程中遇到各种问题，更好的选择是从母体分解出去，同时也可以赢得更好的市场估值；另外一个因素则是从资本市场融资。
辉立证券分析师陈耕坦言，房地产公司为获得更好的融资平台，分拆酒店业务上市目前属于首选。酒店属于已经建成并产生租金收益的物业，符合发行是房地产投资信托基金筹集资金的条件，这也是房地产公司盘活手中投资性物业的有效手段。
在重组港股上市公司东力实业并改名为招商局置地后仅一个多月，招商地产便通过该海外融资平台完成首笔5亿美元债券的发行。招商地产的急迫心情可见一斑。
“通过重组，公司成为港股上市的红筹房地产公司，真正具备了海外融资的能力。”招商局置地财务总监余志良表示，重组配套融资是其海外融资的第一步；而资产注入后，公司股东权益得到提高，负债率下降，又给发行债券腾出了空间，是为第二步融资。
“这一直是近年来众多上市企业借道房地产融资的华丽变身法。”香港某知名房企融资部门人士如是说。
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来源: 宁波海事海商律师